【概要】房地产业是国民经济的基础、先导性产业。房地产价格的辩论仍然都是热门话题,影响房价的政策因素主要在于国家金融政策、土地政策、国家公共住房政策等方面。本文从理论上分析了房地产价格的影响因素,并以实际抵达分析了房地产现状及其构成原因,就政府如何彻底诱导房地产价格明确提出建议。
【关键词】房地产价格 波动 政策因素 建议 在房地产价格的包含中有一部分源于土地研发和房屋修建所构成的价值,另一部分源于土地出租的资本化收益。房地产价格还包括总成本和利润两部分,房地产总成本是指企业在研发建设和经营房地产过程中所投放的总费用,一般还包括地价、土地开发费、建筑安装工程费、税金、利息和其他费用分摊。房地产价格不受总成本影响 相当大。
从总成本的变化潜因来看,政府政策是导致价格上涨的最重要诱因。 一、影响房地产价格的主要政策因素 1、国家金融政策 (1)银行信贷对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房研发的涉及优惠等措施对遏止炒房、确保住房和容许研发具备最重要影响,从而波及房地产价格走势。比如对于按揭首付的规定,分面积和购房次数来要求首付数额比例,对于大面积住房和二次购房要缴纳较高的首付款,从而容许投机和盲目消费。
(2)银行利率。存款利率的调整直接影响到房地产投机不道德,投机的增加带给成交量的上升,因此有可能造成房价涨幅的回升,这一情况在一定程度上减轻了炒房热,从而推展了房地产价格的理性重返。 (3)货币政策。
由于银行信贷和外资的掌控,货币供应量的减少某种程度是房价下降的最重要原因,必要后果就是大量银行信贷及民间资本流向房地产业,而这个过程有其背后的制度原因。首先,在强迫结汇制度下,外汇占款造成基础货币大量发售,并且由于人民银行对冲能力受限,从而造成货币供应量快速增长;其次,投资渠道受限以及其他各种原因,造成储蓄率过低,大量货币资产以储蓄的形式存放在银行等金融机构内;最后,中央政府和地方政府在一段时间内偏爱性的扶植该行业,加之房地产作为一种投资品本身所具备的类似性质,促成房地产价格在短时间内很快上升。 2、土地调控政策 首先,土地出让价格是房地产价格的最重要组成部分,房地产价格与土地价格密不可分。
地价指数与房地产价格指数也具备十分紧密的关系,两者相互影响、相互作用。一方面地价水平不受房地产价格和房地产投资力度的影响;另一方面房地产价格和房地产投资力度也不受土地价格的影响。其次,土地使用权转让方式的规范对土地价格产生影响。
最后,土地利用用途管制与监督对房地产价格的影响也相当大。 3、政府公共住房政策 当前房地产业的症结在于政府并未对房地产业展开合理区分,房地产的定价全部依赖不成熟期的市场机制。作为消费品的房地产和作为投资品的房地产相混在一起无法区分,居民的居住权在开发商、地方政府以及外资等各方面寡头利益的博弈论中无法获得确保,政府必需分担起确保居民基本居住权的公共责任。而在这个过程中政府的政策必定不会造成供给和市场需求的变化,从而沦为影响房价的最重要的因素。
4、税收政策 税收手段是财政政策的主要手段,它通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域牵涉到的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。这些税种的有可能影响到房地产发展的每个环节,从而容许其成本,导致价格变动。 5、城市规划政策 城市发展规划对房地产价格都有相当大的影响,尤其是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标。
6、国家收益分配政策 城镇居民人均农村居民收益的减少体现人民生活水平的提升。居民农村居民收益要求了其实际出售能力,进而要求了居民住房消费能力。城镇居民农村居民收益的减少将使居民用来购房的资金减少,同时也使居民有了提高居住于水平的心愿,这样就性刺激了对房地产的市场需求,从而在一定程度上推展了房价的下跌。
因此,房价水平与人均农村居民收益也不应呈现相反关系。 二、近年来房地产市场政策缺陷造成的价格波动 1、土地供应政策 政府逐步放量推地,土地供应总量有所增加。与2007年土地市场频现“地王”有所不同,2008年土地市场却出现异常冷清,“流拍”、“弃地”沦为全国土地市场的整体展现出,这是整个房地产市场萎靡所带给的结果。
国家统计局2009年发布的第一季度数据表明,房地产开发投资快速增长比去年同期回升28.2%,全国商品房销售面积同比快速增长8.2%,销售额同比快速增长23.1%;房地产开发企业本年资金来源额度同比快速增长9.2%;房屋销售价格同比上升1.3%,购房景气指数上升至94.74。从数据不难看出,房地产市场下滑态势还在沿袭。 通过较为土地交易价格和居民住宅用地价格发展的趋势,找到其相关度是很高的。
土地价格不受政策和经济的影响波动较为大,住宅用地更是如此。 2、金融与货币政策 2008年下半年,国家倒数5次减少贷款利息,5年以上的贷款利息减少1.89个百分点;为了希望住房消费,将出售普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍上调到0.7倍,使利用按揭贷款购房者节约了较小的利息费用。2009年3月,政府确认了2009年的房地产政策将从五个方面进行改革,更进一步免除房地产交易环节税费,全国各地方政府在国家政策的基础上又适当实施了众多增进房地产平稳的相应措施,但目前房地产价格变动未获得房地产市场维“大位”的拒绝和政府调控的力度。
3、政府管理缺失 (1)国家宏观政策实行管理缺失。从国务院明确提出有条件的地方可以实施土地储备制度到现在的10年多时间,各地正式成立了2000多个土地储备中心,县级政府完全都有土地储备中心。相比之下,国务院规定的廉租房制度从明确提出到今天也有10年了,291个地级市中另有70个城市并未实行廉租房制度。
2009年国家将“保障性安居工程、提高民生”列入首项任务,回应3年内中央财政将投资9000亿元用作廉租住房、经济适用房等涉及确保住房的建设方面。然而,如此鲜明解释国家在对房地产市场的管理中显然不存在着制度缺失。 (2)地方各级政府管理的失当。类似的土地产权制度要求政府对房地产展开介入的必然性。
地方政府既是房地产市场最必要的管理者,又是房地产发展的受益者,这种双重地位要求房地产经济运行中地方政府不道德的内生性。房地产价格与居民收入水平的大幅背离,与地方政府失当介入或过度介入所造成的政府职能失灵造就。 (3)区域房地产独占。
由于土地方位的固定性,房地产这一类似商品在各个地区之间是无法流动的,同时,由于房地产特别是在是住宅是人民生活的必需品,他们往往不会将购房目标瞄准在某一区域内,这样,只要开发商将近另外一个区域去研发房地产,某个地区的房地产商与其他地区的房地产商就不不存在必要的竞争关系。在只与附近研发项目的企业展开竞争的情形下,只有少数企业间不存在竞争,房地产的市场结构就是寡头独占,寡头独占的必然结果就是价格高额。 (4)宏观经济环境不平稳。近期宏观环境的不平稳首先来自于国际经济的不确定性。
2008年以来,国际金融危机早已造成以美国派的发达国家经济渐趋衰落,世界市场大规模衰退,全球资本市场都经常出现了倒数下跌和巨幅波动,目前金融危机早已显著向实业领域蔓延到,各国政府争相采行了前所未有的市场介入措施。但人们对世界经济何时走进衰落阴影仍所持乐观态度,美国次贷危机伴随着房地产市场风险将更为引人注目。
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